На днях общался с руководителем блока продаж одного из облигационных эмитентов – девелоперов. В т.ч. задал вопрос, скажется ли положительно на росте продаж жилья снижение цен первички? Цены на жилье растут и летом, и этот более быстрый рост в сравнении с ростом темпов реализации.

В отчет получил мнение, что покупатели не так интересуются ценой жилья, как величиной ипотечных ставок. Это, кстати, хорошо читается и по рекламным баннерам (по меньшей мере в Москве), где основной упор делается на околонулевые ставки по ипотеке (речь о жилье ± комфорт-класса, где доминируют ипотечные сделки). Прозвучало и еще одно интересное замечание. Снижать цены некомфортно, поскольку, это будет расстраивать тех, кто уже купил.

В этой обстановке цены на жилье могут повышаться и дальше. По крайней мере застройщиками. В обмен на беспрецедентно дешевую ипотеку.

Ценность именно цены в представлении покупателя невелика. Он видит сформированный тренд ценового роста, и тренд для него важнее. Тем более, покупка совершается на заемные, кажущиеся бесплатными деньги.

Количество предоставленных кредитов за июнь 178 719 (+20.4% м/м), объем предоставленных кредитов за месяц составил 544 946 млн рублей (+25.7% м/м)

Общая задолженность по предоставленным кредитам составляет 10,56 трлн рублей. Размер просроченной задолженности снизился на 3% до 67 405 млн рублей и равен 0,64% от общей задолженности.

Средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным в течение месяца составил 20,3 года (+1,46% м/м)

Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца снизилась на -3,15% до 7,07%

Сравнение динамики индекса цен MREDC и индекса цен вторичного жилья в Москве
Источник: Мосбиржа, irn.ru

Накопленные крупные суммы денег россияне все равно склонны инвестировать в недвижимость. Это в очередной раз подтвердил совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ. 50% респондентов на вопрос, куда бы они вложили свои средства, если бы у них была на руках крупная сумма денег, отдали предпочтение именно ей.

Такую гипотетическую постановку вопроса нельзя интерпретировать как наличие дополнительного спроса на жилье как на объект инвестиций. Однако из такого мышления можно понять логику, которой руководствуются текущие “держатели активов” и то, как она создает отложенные проблемы на вторичном рынке жилья.

С августа рост цен на вторичном рынке жилья произошел еще более сильный, чем в новостройках, взятых по ипотечным программам. Особенно это видно на самом ёмком рынке недвижимости — в Москве. Совместный индекс цен на московскую недвижимость “ДомКлик” и Мосбиржи MREDC, в котором учитываются цены на жилье, взятое в ипотеку (преимущественно в новостройках) с августа вырос 4,4%. Индекс цен на вторичное жилье в Московском регионе за это же время вырос на 10%.

2 года назад я покупал в Москве апартаменты в одном из строящихся домов. Цена метра была зафиксирована на уровне 200 т.р. Поскольку покупались апартаменты, об ипотеке речи не шло, но я получил рассрочку на 2 года, а первоначальный платеж составил 12% от стоимости квартиры.

Эти 2 года прошли. Аналогичные предложения в строящихся объектах теперь имеют цену от 300 т.р. за квадрат и выше (жилые квартиры Вы с легкостью найдете и за 400-600 р./м., в строящихся еще домах). Но бог с ними, с ценами. Настораживает другое: бронирование нынче можно себе позволить, заплатив около 3% от цены апартаментов.

Цена растет пропорционально падению спроса? Парадокс, но похожий на правду. Или спрос перерождается в инвестиционный. Но эта инвестиция больше напоминает спекуляцию. Купить бронь, чтобы перепродать бронь. Количество сделок не падает или увеличивется, цена растет, реальный денежный вклад покупателей стагнирует или снижается, а компенсация этого вклада (в частности, в случае с жилыми квартирами и ипотекой) происходит за счет банка.